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憋屈!BC买家中途反悔被判赔偿$35万,只恨冷静期法规没早实施

2024/7/9 20:31:41

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据CTV News报道,BC高等法院近日就一起房屋买卖纠纷判定买家必需赔偿卖家$35万。


房屋买家有三人,分别是Navdeep Singh Mahli、Wai Ming Fong 和Xiao Li Liu。他们就位于BC内陆城市Kelowna的一套房子与卖家Jeffrey Anton Mandl签订了购房协议,购买价为$111.5万,设定的交易截止日是2022年7月的某天;但到截止日,交易并没有完成。

卖房未果,当年7月卖家重新将房屋挂牌上市,最终有另一位买家买下了房子。但这时市场行情发生了剧烈变化,新买家的最后以$74万的价格成交。

这个价格,比之前的111.5万足足少了$37.5万!一气之下,卖家将前买家三人告上法庭,告他们违约。但被告方也不是吃素的,对原告发起反诉,表示卖家的《物业状况披露声明》中包含“欺诈性或疏忽性的虚假陈述”,因此那份购房合同应该被取消。

经过审理,法官Dennis K.Hori最终支持了原告的主张。

据法庭判决文件,该房屋于2022年3月3日以99.9万的价格挂牌上市,当天Mahli就下了offer,出价$111.3万元。当天还有另一个offer与他竞争。经过买卖谈判,最终他以$111.5万的价格达成购买协议。Fong和Liu也是这份购房合同上所列的共同购房人。

在购房合同中,被告下了无条件offer,放弃了“受融资条款约束”的权利。也就是说,即使买家无法获批抵押贷款,买家也必需完成交易。如果买家真的无法获取贷款,这就给买家自己带来了隐患。


还真是怕什么来什么。判决书显示,买家Mahli先生接到银行的告知,称银行对这处房产的估价大大低于购买价格。因此,银行不会为这笔交易提供贷款,并指出其他银行也同样会拒绝。

根据购买合同,买家可以通过增加额外的定金来协商推迟交易完成日期,但他们无法说服卖方降价。

法官Hori说,“我认为,该合同是一项有约束力的协议,根据该协议,被告被要求于2022年7月18日以$111.5万元的价格购买该物业。当被告未能在2022年7月18日付款时,他们违反了合同。”

被告辩称,该房屋存在一些问题。他们的房地产经纪人亦表示,验房过程表明该房屋”不适合居住”。

法官指出,这一观点没有其他证据支持;即使有,这也无关紧要。

购房合同的条款之一是“按现状”购买房屋,法官解释说这意味着“被告放弃了主张原告有责任的任何权利”。

被告关于疏忽及虚假陈述的反诉亦被驳回,法官转而考虑损害赔偿的问题,并解释了适用于此类案件的一些法律原则。

Hori在判决书中说:“在金钱可以做到的范围内,卖方将被置于与买方履行合同时卖方所处的位置相同的位置。”

法官继续说:“在下跌的市场中,法院应裁决给与卖方赔偿,相当于合同价格与买方违反合同后一段合理时间内可获得的最高价格之间的差额。”

在该房产首次挂牌上市到重新挂牌上市之间的4个月里,法院接受了卖方的证据,即Central Okanagan的市场已经大幅降温。

2022年7月,卖家以$94.9万的价格将该房屋重新挂牌上市。到10月底,Mandl将挂牌价降至$79.9万。在此期间,他还花钱更换了屋顶和空调系统,以“使这处房产在市场上更具吸引力”。

被告认为,损害赔偿应该减少,因为Mandl没有采取行动来减轻财务损失。他们认为,卖家应该与他们重新谈判并降低价格;或者卖家应该等到市场好转后再出售房子。

这两种主张都被法官认为不合理。

法院命令被告支付$37.5万的损害赔偿金,即合同价格与最终销售价格之间的差额。

被告亦被命令支付更换屋顶及空调的费用。

此外,还赔偿了在卖家因为房屋没有卖出而继续在家里居住的费用,包括房贷利息、地税和水电账单。

扣除$5万元定金后,还要支付的赔偿金额为$362,920.76元。

其实,上述案子中的购房行为如果发生在2023年以后,买家完全有反悔的机会,很可能就不需要支付这30多万的赔偿。

长久以来,由于BC的房价持续上涨,尤其是市场火热时期价格竞购战经常发生,买家为抢到房子时常会下无条件offer,埋下隐患。因此,买家通常被视为购买合同中的弱势一方。

为了保护房屋买家,BC省府不余遗力,并于2023年1月1日开始在二手房交易中实施“冷静期”条款,成为加拿大第一个对二手房和新房交易实施买家冷静期的省份。

这个冷静期为卖家接受买家的offer之后的3天,目的是确保购房者能够获批房贷,并完成房屋检查。

如果买家在下offer时,没有验房和贷款获批的成交前提条件,这项措施相当于自动让购房者以完成验房以及获批贷款为条件进行报价要约,但期限只有3天。

不过,在这3天冷静期内,如果买价反悔不买了,必须向卖方支付此前商定的购买价的0.25%作为罚款,即每10万元收取250元的撤销(取消)费。例如,如果买家决定行使撤销权,不再购买价值100万元的房屋,则需要按照要求向卖家支付2500元。

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